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Nuevo Real Decreto-Ley 7/2019

Después de que el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, fuese derogado por el Congreso de los Diputados el pasado 22 de enero de 2019, a fecha de hoy ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado el nuevo Real Decreto-ley 7/2019, del 1 de marzo, que incluye prácticamente todas las medidas y cambios introducidos al decreto anterior.

Las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) en materia de los contratos son los siguientes:

-       En primer lugar, las nuevas medidas urgentes son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes cuando se trata de contratos de arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

-       La reforma introduce una precisión en el artículo 5 de la Ley que regula los arrendamientos excluidos. En concreto, queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos las denominadas viviendas de uso turístico con independencia del canal de comercialización o promoción utilizado.

-       Se amplía la duración obligatoria del contrato. Los contratos de arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco (5) años si el arrendador fuese persona física, o siete (7) años si fuese persona jurídica. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior.

-       Igualmente se amplía la prórroga tácita del contrato dado que, una vez transcurridos como mínimo cinco (5) o siete (7) años de duración y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres (3) años más.

En cuanto al plazo mínimo de notificación a la otra parte la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, cabe destacar la discordancia entre lo dispuesto en art. 9.1 y 10.1 del Real Decreto-ley. El apartado 1 del artículo 9 establece que el arrendatario debe que manifestar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato con treinta (30) días de antelación mínima a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas. En cambio, el apartado 1 del artículo 10 dispone que en el caso de que el arrendador o el arrendatario manifiesten su voluntad de no renovarlo, el arrendador debe comunicarlo al inquilino con cuatro (4) meses de antelación, pero si es el arrendatario quien quiere irse, debe avisar al arrendador con dos (2) meses de antelación.

Ante la citada disconformidad entre las dos disposiciones legales, nuestro despacho aconseja a los interesados cumplir con el plazo de 2 o 4 meses de aviso mínimo establecido.

-       Importante destacar la modificación introducida en el apartado 3 del artículo 9 porque a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato. En este caso, para ejercer dicha potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada al menos con dos (2) meses de antelación.

-       Una importante novedad del nuevo decreto respecto al anterior es la modificación introducida en el artículo 13. Este precepto establece que el arrendatario mantendrá su derecho a continuar en el arrendamiento hasta el cumplimiento de la duración mínima del contrato, si durante los primeros cinco (5) o siete (7) años de duración del contrato el arrendador quedará resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una situación fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra.

-       El cambio más importante de la reforma es que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre y cuando este sea persona jurídica.

-       Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Debemos entender como contratos de larga duración aquellos cuya duración supera los cinco (5) años si el arrendador fuese persona física o siete (7) años si fuese persona jurídica.

-       Por último, con el fin de favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información, la ley modifica la disposición adicional tercera, relativa al depósito de fianzas, en el sentido de que el arrendador quedará obligado a aportar los una serie de datos entre los cuales figurará:

o   Los datos identificativos de las partes, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones;

o   Los datos identificativos de la finca, incluyendo la dirección postal, a los de construcción, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privado por usos, referencia catastral y calificación energética;

o   Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, el tipo de acuerdo para el pago de suministros básicos, y si se arrienda amueblada.

La reforma también modifica el procedimiento de desahucio con el fin de garantizar un mayor nivel de protección y seguridad jurídica a las familias vulnerables. A partir de la entrada en vigor de la nueva regulación, en los procedimientos que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y los demás supuestos establecidos en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que el órgano competente apreciase la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente para suspender el procedimiento de desahucio hasta que se le busque una alternativa (habitación). La suspensión no podrá superar el plazo máximo de un (1) mes si el propietario es particular, o tres (3) meses si se trata de una persona jurídica.

La reforma también introduce el nuevo Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas que tendrá la finalidad de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas.

Por último, las nuevas medidas fiscales introducidas que reducen las cargas del arrendatario son las siguientes:

-       La suscripción de los contratos de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente será exento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentación.

El Real Decreto-Ley entrará en vigor el día 6 de marzo de 2019. Los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes pacten por mutuo acuerdo adaptar el contrato preexistente al nuevo régimen jurídico.




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