15 mayo 2023

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Te preguntarás cómo se calcula la plusvalía después de todos los cambios que han sucedido en los últimos años, pero, antes de calcularlo, lo primero es conocer qué es la plusvalía municipal.

Se trata de un impuesto local, es decir, gestionado por los ayuntamientos, que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el tiempo en el que se tiene en propiedad. Este impuesto hay que pagarlo cuando se vende, dona o da en herencia un terreno. También lo verás denominado como IIVTNU, que son las siglas de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

En otras palabras, es el impuesto que se liquida cuando se traspasa una propiedad que, a efectos urbanísticos, se considera urbana. Por eso, deberemos tener claro si la finca que se traspasa está calificada como urbana o no. A veces, se puede pensar que un terreno que aparentemente es rural no ha cambiado su condición y no liquidamos el impuesto, llegando más adelante los recargos y las sanciones. Por ello, antes de realizar la operación, ante inmuebles que generan dudas, no esta demás consultar en el Ayuntamiento la calificación de bien.

Anteriormente, el impuesto siempre salía a pagar, hasta que el 26 de octubre de 2021 el Tribunal Constitucional declaró nulo el método del cálculo de este impuesto que no tenía nada que ver con el incremento real del inmueble. Hasta entonces, el impuesto daba por hecho que los terrenos subían siempre de valor, lo cual era incongruente con todo lo que se había vivido en la crisis inmobiliaria cuando los precios se desplomaron.

A raíz de la sentencia, Hacienda cambió la forma de calcular el impuesto que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario. La principal novedad con respecto al método anterior es que ahora se puede calcular de dos maneras y escoger la que más convenga al contribuyente, es decir, la más barata.

Además, si a la hora de vender, donar, heredar… el inmueble no ha incrementado su valor y ha generado una ganancia, no se tiene que pagar este impuesto. Por el contrario, aquellas operaciones especulativas de compraventa que se hacían en el plazo de un año, (y hasta entonces, no tenían que pagar plusvalía durante el primer año), ahora sí que deben pagar el impuesto.

¿Entonces cómo se calcula la plusvalía? Métodos de cálculo

La primera opción es calcular la plusvalía real, es decir, calcular la diferencia entre el valor que el terreno tiene cuando se compró y cuando se vendió o en el caso de una donación/herencia el valor cuando adquirió y el valor que le damos en la trasmisión. Una vez que tenemos esta cantidad, con el valor catastral determinamos que porcentaje de la ganancia pertenece al suelo y cual a la construcción. Por último, le aplicamos el tipo impositivo del Ayuntamiento que le corresponda.

Ejemplo 1- Método real

Precio de adquisición: 100.000 €

Precio de trasmisión: 120.000 €

Diferencia: 20.000 €

Porcentaje del valor catastral perteneciente al suelo: 60 %

Base imponible: 12.000 € (20.000 x 0.6)

Tipo impositivo del Ayuntamiento de Barcelona: 30%

Cuota a pagar: 3.600 €

La otra opción es calcular la plusvalía de forma objetiva, con una fórmula que consiste en multiplicar el valor catastral de los terrenos por unos coeficientes determinados por Hacienda.

Tiempo	Coeficiente aplicable (2023)
– de 1 año	0,15 (prorrateado por meses)
1 año	0,15
2 años	0,14
3 años	0,15
4 años	0,17
5 años	0,18
6 años	0,19
7 años	0,18
8 años	0,15
9 años	0,12
10 años	0,1
11 años	0,09
12 años	0,09
13 años	0,09
14 años	0,09
15 años	0,1
16 años	0,13
17 años	0,17
18 años	0,23
19 años	0,29
20 años o más	0,45

Estos coeficientes se irán actualizando anualmente en función del mercado inmobiliario, que oscilan entre el 0,13 (cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta), hasta el 0,45 (si han pasado 20 años o más).

Una vez tenemos claro el coeficiente a aplicar en función del tiempo que haya pasado desde la adquisición, lo multiplicamos por el valor catastral del suelo del inmueble.

Ejemplo 2- Método objetivo

Valor catastral suelo: 42.000

Años desde la adquisición: 5

Coeficiente a aplicar: 0,18

Resultado: 7.560

Si estos ejemplos fueran un caso real, claramente el método objetivo es más gravoso que el método real. Hacienda nos permite elegir el método de calculo que prefiramos, por lo que, en este caso, aplicaríamos el método real.

¿Cómo puedo librarme de pagar la plusvalía?

Como cualquier otro impuesto, librarse de él no es una cuestión que deba plantearse desde la evasión, sino en todo caso como una previsión/planificación del posible impuesto que se ha de pagar en un futuro. Para ello recomendamos las siguientes indicaciones:

Reflejar en la compraventa de inmuebles el valor real de la operación. Ahorrarse unos euros impuestos en la compra, puede ser un dolor de cabeza más tarde en la venta en la ganancia patrimonial del IRPF y en la plusvalía municipal.
En las herencias, igual que antes, reflejar el valor real para no infravalorar los inmuebles que más tarde van a ser traspasados. En el caso de herencias exentas, valorar de forma más alta los bienes no supone pagar más impuestos porque están exentos, luego no tiene sentido alguno infravalorar.
En el caso de prever una venta con bastante plusvalía, intentar que el año de la venta coincida con aquellos en los que índice objetivo es más bajo, normalmente entre los 10 y 15 años desde la adquisición.

Algunos portales y abogados recomiendan incluir gastos como valor de adquisición o incluso actualizar el valor con el IPC, pero la realidad es que el criterio de Hacienda no permite estos trucos y aplicarlos es jugar a la ruleta rusa de los recargos y las sanciones.

¿Plusvalía municipal y declaración de la renta?

Aunque en un principio pueda parecer que no hay relación entre estos impuestos, la plusvalía es un gasto en la venta del inmueble y por tanto se puede descontar como parte de la ganancia obtenida. En la declaración de la renta, se puede aplicar una deducción de la ganancia obtenida y así tributar menos por la venta.

En el caso de las herencias y donaciones, estas no tributan en la declaración de la renta sino en el impuesto de sucesiones y donaciones. Sin embargo, en el momento de la venta del bien se puede añadir como mayor coste de adquisición el importe soportado en la herencia (notaría, registro, impuesto) y también, la plusvalía, reduciendo de esta forma la ganancia obtenida.

Prescripción de las plusvalías liquidadas antes de la sentencia del Constitucional

La sentencia del Tribunal Constitucional dictaminó que no era retroactiva, por lo que solo afectó a los que hubieran hecho la reclamación antes de ella.

Más adelante el 28 de marzo de 2022, el Tribunal Supremo acotó un poco más quienes podían reclamar. Podían reclamar todos aquellos que no estuvieran afectados por cualquiera de las siguientes situaciones:

Que no hubiera una sentencia al respecto (cosa juzgada).
Que no hubiera una resolución administrativa firme.
Que no fuera una situación consolidada, que se entiende como aquella en que la liquidación provisional o definitiva no hubiera sido impugnada antes de la sentencia, ni tampoco la rectificación de la autoliquidación.

Pese a estas limitaciones cada caso tiene su particularidad y debería estudiarse detenidamente para ver si se puede reclamar o no.