¿Cómo se calcula la plusvalía ahora?

Te preguntarás cómo se calcula la plusvalía con la nueva reglamentación. El impuesto de plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el tiempo en el que se tiene en propiedad. Este impuesto hay que pagarlo cuando se vende, dona o da en herencia dicho terreno.

El Tribunal Constitucional ha declarado nulo el método del cálculo de este impuesto. Hasta ahora, el impuesto daba por hecho que los terrenos subían siempre de valor. El objetivo, ahora, según Hacienda, es que el impuesto refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario.

La principal novedad es que se puede calcular de dos maneras y escoger la que más convenga al contribuyente, es decir, la más barata.

Además, si a la hora de vender, donar, heredar… el inmueble, no supone ninguna ganancia para el contribuyente, no se tendrá que pagar este impuesto.

Al contrario, que aquellas operaciones especulativas de compra-venta que se hacían en el plazo de un año, (y hasta ahora, no tenían que pagar plusvalía durante el primer año), sí que van a tener que pagarla.

¿Entonces cómo se calcula la plusvalía? Métodos de cálculo

Una opción es calcular la plusvalía real, es decir, calcular la diferencia entre el valor que el terreno tiene cuando se compró y cuando se vendió. Si el resultado es inferior al del sistema objetivo, se podrá escoger pagar este importe.

La otra opción es calcular la plusvalía de forma objetiva, con una fórmula que consiste en multiplicar el valor catastral de los terrenos por unos coeficientes determinados por Hacienda.

Estos coeficientes se irán actualizando anualmente en función del mercado inmobiliario, que oscilan entre el 0,13 (cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta), hasta el 0,45 (si han pasado 20 años o más).

Existe la posibilidad que la plusvalía real sea superior que la objetiva, o viceversa. Por ejemplo:

• Se compra una vivienda en 2017 por 310.000€ y se vende en 2021 por 350.000€. La plusvalía de la operación es de 40.000€.

Si con fecha de la venta el valor catastral total es de 100.000€, de los cuales 60.000 representan el valor catastral del terreno y 40.000 el de la construcción, la plusvalía real que se impugnará al contribuyente será el 60% de 40.000€ = 24.000€.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor catastral del terreno (60.000) por 0,17 (por ser una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta). El resultado sería 10.200€.

–> En este caso la plusvalía real es superior a la objetiva.

• Una vivienda que se compró en 2014 por 250.000€ y en 2021 se vendió por 260.000€. La plusvalía de la operación es 10.000€.

Si con fecha de venta el valor catastral es de 100.000 (20.000 corresponden al valor del terreno y 80.000 al valor de construcción) la plusvalía real que se imputará al contribuyente será del 20% de 10.000€, es decir, 2.000€

Con el método objetivo, se multiplica el valor del terreno de 20.000 por 0,12 (por ser la operación con un intervalo de 7 años entre la compra y la venta) y el resultado es 2.400€

–> En este caso, la plusvalía objetiva sale mejor que la real.

La sentencia del Tribunal Constitucional no es retroactiva, es decir, solo tendría que beneficiar a los que ya hayan hecho la reclamación antes de la sentencia, y tendrán que esperar respuesta.

Se podría reclamar la devolución de lo ya pagado, pero cada caso merece su estudio.

Cómo se calcula la plusvalía, explicado en los medios

Si quieres escuchar a Carmen Pérez-Pozo, no te pierdas esta entrevista, a partir del minuto 42’,  hablando sobre más novedades de la nueva reforma de la Plusvalía. Muy amena y entretenida, con nuestros compañeros de Immosomni. –> VER VIDEO AQUÍ.

También puedes volver a ver las declaraciones en los diferentes medios hablando sobre el tema:

Tv1: a partir del minuto 11’08”

TV3: Intervenciones en segundo 24″ y en el minuto 1’29”

Onda Cero Catalunya: del minuto 15’38” al 21’50”

Para cualquier duda sobre cómo se calcula la plusvalía, ponte en contacto con nosotros a través de [email protected], o llamando a 93 488 15 15. Estamos para ayudarte.