Llega la época de la declaración de la renta y con ello el momento en el que debemos recopilar toda la información sobre el rendimiento de nuestras inversiones en alquiler para que nuestro gestor pueda hacernos la declaración de la renta.
A parte de los ingresos y gastos, es muy importante que a la hora de hacer la declaración tengamos claro el tipo de rendimiento del inmueble ya que a nivel fiscal no es lo mismo que una vivienda este alquilada como alquiler turístico que como residencia habitual de los inquilinos.
Alquiler turístico
En los últimos tiempos, el alquiler de viviendas como piso turístico por particulares ha experimentado todo un boom con plataformas online como Airbnb y Rentalia. La gente ha optado por esta opción por su rentabilidad económica, normalmente superior al arrendamiento como vivienda permanente y por su flexibilidad en la disponibilidad del inmueble.
Una vivienda en alquiler turístico puede fácilmente cambiarse a otros tipos de usos debido a la corta duración de la estancia de los huéspedes. Además, el creciente miedo a la ocupación encuentra solución en los alquileres a turistas de los que se conoce una fecha de entrada y de salida. Podría darse el caso de una ocupación del inmueble por turistas, pero es tan rara que ni siquiera ha trascendido a nivel social.
A la hora de hacer la declaración de la renta, el gestor tendrá que tener claro lo siguiente:
- Número de días que el inmueble ha estado alquilado.
- Gastos soportados para el alquiler. Desde las comisiones que cobran las plataformas, pasando por los gastos de limpieza e incluyendo los suministros si se han ofertado dentro del servicio.
- IBI, Comunidad, Tasa de basura, etc.
- Los gastos en conservación y reparación en el inmueble.
Es importante que todos los gastos estén documentados con factura para poder tener un soporte documental de los gastos que se pretenden desgravar.
Por último, remarcar, que el dato de los días que efectivamente ha estado el inmueble alquilado es fundamental para aplicar las deducciones proporcionalmente. Si por ejemplo se ha pintado la pared porque había saltado la pintura, este gasto deberá proporcionarse al número de días que la vivienda ha pasado efectivamente alquilada.
Alquiler de temporada
Este es el otro caso habitual de alquiler de viviendas sin destinarlas a su uso como vivienda permanente. Normalmente son arrendadas a funcionarios o estudiantes que acuden a las ciudades para trabajar durante un determinado período de tiempo, el curso escolar o el tiempo que dure una interinidad.
En las zonas universitarias y turísticas a la vez, como en muchas ciudades del mediterráneo (Valencia, Barcelona o Málaga), este modelo combinado con el alquiler turístico en los periodos veraniegos maximiza los beneficios obtenibles.
El tratamiento fiscal de estos arrendamientos es similar al alquiler turístico, aunque suele tener menos gastos asociados y es más fácil determinar con claridad el número de días efectivamente alquilados.
Como en el caso anterior deberán recopilarse los gastos incurridos con su factura correspondiente y proporcionarse al tiempo que se alquiló el inmueble, incluidos por ejemplo el de la agencia que ha conseguido los inquilinos.
Alquiler como vivienda habitual.
Hasta hace no mucho, el rey indiscutible de los alquileres sobre vivienda. Básicamente es el alquiler a inquilinos que utilizan el inmueble como su vivienda habitual.
El calculo del rendimiento suele ser más sencillo, ya que, si ha estado alquilado durante todo el año, los gastos serán íntegramente deducibles sin necesidad de hacer cálculos proporcionales.
A parte de los gastos ya mencionados, otro que se suelen incluir en este tipo alquiler es el gasto del seguro de impagos, altamente recomendable para el alquiler de inmuebles como vivienda habitual. Nunca sabes las circunstancias que pueden acontecerle a tu inquilino y perder un poco de beneficio en pos de mayor tranquilidad es una buena opción para personas que optan más por la seguridad frente a la rentabilidad.
También mencionar, que entre los gastos que se pueden deducir en el arrendamiento de inmuebles se encuentra la amortización de la construcción. Esta será equivalente al 3% del valor de adquisición o del valor catastral (el que sea mayor) de la parte del inmueble correspondiente a la edificación, no contando el suelo, que se entiende que no se deprecia.
A nivel fiscal, es importante hacer uso de la amortización, ya que Hacienda nos la imputará, nos la hayamos aplicado o no, cuando se venda el inmueble. Por ello, aunque sea de manera proporcional al tiempo efectivamente alquilado (independientemente del tipo de alquiler) es muy recomendable su aplicación.
Ventajas fiscales.
A la hora de hacer la declaración de la renta, la principal diferencia entre unos arrendamientos y otros es la reducción aplicable en el caso del período de tiempo que el inmueble haya sido destinado al alquiler como vivienda habitual. Es decir, el alquiler como vivienda habitual esta bonificado en la declaración de la renta, un claro incentivo a que las viviendas se destinen a este tipo de alquileres ante la carencia persistente en España de acceso a la vivienda asequible.
Esta reducción consiste en recortar al rendimiento neto del alquiler (es decir una vez deducidos todos los gastos) un 60 %, por lo que el propietario solo tributara por el 40 % de los beneficios.
Ejemplo:
Vivienda alquilada durante todo 2022:
Alquiler (1000 €/mes) |
12.000 |
Comunidad de Vecinos |
-240 |
IBI |
-350 |
Pintura de fachada |
-500 |
Seguro de impagos |
-700 |
Amortización |
-600 |
Total: |
9.610 |
Reducción (60%) |
-5766 |
Total a tributar: |
3.844 |
Este ahorro se puede sumar a otras políticas de incentivos fiscales al alquiler de viviendas. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, se podrá optar a una deducción autonómica del 5% de las rentas de arrendamientos de viviendas, cuya renta no supere el precio de referencia de los alquileres privados de la Comunidad Valenciana.
Para cualquier duda sobre tus alquileres y la declaración de la renta, ponte en contacto con nosotros a través de info@perez-pozo.com, o llamando a 93 488 15 15. Estamos para ayudarte.